από 
Οδηγός αγοραστή για την ποιότητα κατασκευής
Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η πολυτέλεια φαίνεται εύκολα. Η ποιότητα κατασκευής όχι πάντα.
Η θέα στη θάλασσα, η φυσική πέτρα, τα δρύινα δάπεδα και μια όμορφα σχεδιασμένη κουζίνα δημιουργούν ισχυρή πρώτη εντύπωση. Ωστόσο, δύο νεόδμητα διαμερίσματα με παρόμοια υλικά —ακόμη και με παρόμοια ζητούμενη τιμή— μπορεί να διαφέρουν σημαντικά όταν κοιτάξετε πέρα από την επιφάνεια.
Για όσους εξετάζουν νέα κατασκευή στη Γλυφάδα, στη Βούλα, στη Βουλιαγμένη ή αλλού στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, ορισμένα από τα σημαντικότερα στοιχεία σπάνια φαίνονται στις φωτογραφίες. Ο φέρων οργανισμός, η ηχομόνωση, τα τζάμια, η στεγάνωση, η ενεργειακή απόδοση και οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις επηρεάζουν την καθημερινή αίσθηση του σπιτιού πολύ μετά την πρώτη οπτική εντύπωση.
Όταν μάλιστα το ακίνητο βρίσκεται ακόμη υπό κατασκευή, υπάρχει ένα σημαντικό πλεονέκτημα: ορισμένα στοιχεία που αργότερα θα καλυφθούν παραμένουν ορατά.
Τι αξίζει λοιπόν να προσέξει πραγματικά ο αγοραστής;
Ξεκινήστε από όσα δεν φαίνονται
Πριν από τα μάρμαρα, τις κουζίνες ή τα είδη υγιεινής, υπάρχει το ίδιο το κτίριο. Η Ελλάδα είναι σεισμογενής χώρα, γι’ αυτό η στατική και η γεωτεχνική μελέτη έχουν ιδιαίτερη σημασία. Δεν αναμένεται από τον αγοραστή να κατανοεί τεχνικούς υπολογισμούς. Για μια σημαντική αγορά, όμως, είναι εύλογο ένας ανεξάρτητος αρχιτέκτονας ή μηχανικός να εξετάσει τα εγκεκριμένα σχέδια και τα διαθέσιμα τεχνικά στοιχεία του έργου.
Το ίδιο ισχύει για την εσωτερική κατασκευή. Οι αγοραστές συχνά ρωτούν αν οι τοίχοι είναι από τούβλο ή γυψοσανίδα, θεωρώντας ότι το ένα υλικό σημαίνει αυτόματα καλύτερη ποιότητα. Η απάντηση δεν είναι τόσο απλή. Ένα σωστά μελετημένο σύστημα ξηράς δόμησης μπορεί να συνδυάζει πολλαπλές πλάκες, μόνωση και ειδικές κατασκευαστικές λεπτομέρειες, προσφέροντας πολύ καλή ηχομόνωση και πυροπροστασία. Αντίστοιχα, η τοιχοποιία μπορεί επίσης να αποτελεί εξαιρετική λύση.
Σημασία έχει πώς έχει σχεδιαστεί ο τοίχος συνολικά για τη συγκεκριμένη χρήση του. Ένα χώρισμα υπνοδωματίου, ένας τοίχος μπάνιου, ένα φρεάτιο εγκαταστάσεων και ένας τοίχος ανάμεσα σε δύο διαμερίσματα δεν χρειάζεται να έχουν την ίδια κατασκευή.
Για τους τοίχους ανάμεσα σε γειτονικά διαμερίσματα, η πιο χρήσιμη ερώτηση δεν είναι μόνο: «Είναι τούβλο ή γυψοσανίδα;» αλλά:
«Ποια είναι η πλήρης διαστρωμάτωση του τοίχου και για ποια επίπεδα ηχομόνωσης και πυροπροστασίας έχει μελετηθεί;»
Προσοχή χρειάζεται και η πυροπροστασία. Οι διαχωριστικοί τοίχοι, τα φρεάτια εγκαταστάσεων, οι πόρτες και οι διελεύσεις καλωδίων ή σωληνώσεων αποτελούν μέρος της συνολικής μελέτης πυρασφάλειας της πολυκατοικίας, όχι απλώς μιας λίστας τεχνικών προδιαγραφών.
Σε μια πολυτελή κατοικία, η ησυχία έχει σημασία
Η ακουστική άνεση είναι μία από τις πιο υποτιμημένες πλευρές της ποιότητας κατοικίας. Ένα διαμέρισμα υψηλών προδιαγραφών πρέπει να προστατεύει τους ενοίκους όχι μόνο από τον θόρυβο της κυκλοφορίας, αλλά και από ήχους που μεταδίδονται ανάμεσα σε γειτονικά διαμερίσματα και ορόφους, καθώς και από ανελκυστήρες, υδραυλικά και μηχανολογικό εξοπλισμό.
Υπάρχει σημαντική διαφορά ανάμεσα στον αερόφερτο θόρυβο, όπως οι φωνές ή η τηλεόραση, και στον κτυπογενή θόρυβο, όπως τα βήματα που μεταδίδονται μέσω του δαπέδου. Η καλή ηχομόνωση, επομένως, δεν εξαρτάται μόνο από το πάχος ενός τοίχου. Η κατασκευή του δαπέδου, η μόνωση, οι λεπτομέρειες των συνδέσεων και οι διελεύσεις εγκαταστάσεων μέσα από τοίχους και πλάκες επηρεάζουν το αποτέλεσμα.
Μια ήσυχη επίσκεψη μπορεί να αποκαλύψει εμφανή προβλήματα, αλλά σε ένα κτίριο που μόλις ολοκληρώθηκε ή παραμένει σε μεγάλο βαθμό ακατοίκητο προσφέρει περιορισμένη εικόνα. Για μια αγορά μεγάλης αξίας, ρωτήστε ποια μέτρα ηχομόνωσης έχουν εφαρμοστεί και αν υπάρχουν τεχνικές προδιαγραφές ή σχετικά στοιχεία δοκιμών.
Ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει υπέροχα μάρμαρα και εξαιρετική θέα, αλλά να χάνει την αίσθηση πολυτέλειας αν κάθε βράδυ ακούτε τα βήματα του γείτονα στον επάνω όροφο.
Η ησυχία είναι μέρος της πολυτέλειας.
Παράθυρα, βεράντες και στεγάνωση
Οι μεγάλες συρόμενες μπαλκονόπορτες και τα λεπτά κουφώματα αλουμινίου έχουν σημαντική θέση στη σύγχρονη αρχιτεκτονική της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Φέρνουν φυσικό φως, αναδεικνύουν τη θέα και συνδέουν το καθιστικό με τη βεράντα, δημιουργώντας την αίσθηση ενός συνεχούς χώρου.
Το λεπτό προφίλ αλουμινίου δεν αποτελεί από μόνο του απόδειξη ποιότητας. Μετρά το σύστημα συνολικά: πλαίσιο, τζάμια, θερμική απόδοση, μηχανισμοί, αντοχή στις καιρικές συνθήκες, αποστράγγιση και, καθοριστικά, η ποιότητα της τοποθέτησης. Κοντά στη θάλασσα, το περιβάλλον είναι πιο απαιτητικό, καθώς η αλμύρα, η υγρασία και ο καιρός καταπονούν περισσότερο τα εκτεθειμένα μεταλλικά στοιχεία και τις τελικές επιφάνειες.
Η ίδια προσοχή χρειάζεται στις βεράντες. Η σχεδόν ενιαία στάθμη ανάμεσα στο εσωτερικό και στο εξωτερικό μπορεί να δείχνει απλή και κομψή, αλλά τεχνικά απαιτεί προσεκτικό συντονισμό. Τα νερά της βροχής πρέπει να απομακρύνονται μέσω σωστής στεγάνωσης, κλίσεων και απορροών, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν μεγάλες βεράντες, κήποι στο roof, ζαρντινιέρες ή ιδιωτικές πισίνες.
Όταν βλέπετε μια ομαλή μετάβαση από το καθιστικό στη βεράντα, ρωτήστε:
«Πώς έχουν αντιμετωπιστεί η στεγάνωση και η απορροή των νερών;»
Οι φωτογραφίες από τα στάδια της κατασκευής είναι ιδιαίτερα χρήσιμες εδώ. Μετά την τοποθέτηση της πέτρας, του deck και των φυτεύσεων, το μεγαλύτερο μέρος της σημαντικής δουλειάς δεν φαίνεται πια.
Μια όμορφη βεράντα είναι πραγματικά πολυτελής όταν παραμένει λειτουργική και μετά από χρόνια.
Αγοράζετε υπό κατασκευή; Αξιοποιήστε την ευκαιρία
Η αγορά ενός ακινήτου που ακόμη κατασκευάζεται απαιτεί περισσότερη φαντασία από την επίσκεψη σε ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα. Προσφέρει όμως και μια ευκαιρία που αργότερα μπορεί να χαθεί: να δείτε τμήματα της κατασκευής πριν καλυφθούν.
Ανάλογα με το στάδιο του έργου, μπορεί να παραμένουν ορατές οι στρώσεις των τοίχων, η μόνωση, η στεγάνωση, οι σωληνώσεις, οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, οι συνδέσεις της όψης και ο μηχανολογικός εξοπλισμός. Για μια σημαντική αγορά, αυτή μπορεί να είναι κατάλληλη στιγμή ώστε ο ανεξάρτητος αρχιτέκτονας ή μηχανικός του αγοραστή να εξετάσει τον τρόπο κατασκευής και τα σχετικά έγγραφα.
Ιδιαίτερη προσοχή αξίζουν οι τεχνικές προδιαγραφές. Φράσεις όπως «αλουμίνια υψηλών προδιαγραφών», «πολυτελή μάρμαρα», «Smart home» ή «ενδοδαπέδια θέρμανση» ακούγονται εντυπωσιακές, αλλά δεν περιγράφουν ακριβώς τι παραδίδεται. Όπου είναι δυνατόν, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τα συγκεκριμένα συστήματα, υλικά και χαρακτηριστικά που περιλαμβάνονται στην αγορά.
Η κατασκευή μπορεί επίσης να εξελιχθεί. Ένα προϊόν ενδέχεται να μην είναι πλέον διαθέσιμο, ένα υλικό να αντικατασταθεί ή μια τεχνική λύση να χρειαστεί αλλαγή. Ο αγοραστής ενός υπό κατασκευή ακινήτου χρειάζεται να γνωρίζει πώς εγκρίνονται και τεκμηριώνονται οι αλλαγές στις συμφωνημένες προδιαγραφές.
Στόχος δεν είναι να επιβλέψετε την κατασκευή του developer, αλλά να κατανοήσετε τι έχει συμφωνηθεί και τι τελικά θα παραδοθεί.
Η καλύτερη στιγμή για τις δύσκολες ερωτήσεις είναι συχνά πριν κρυφτούν οι απαντήσεις πίσω από τις τελικές επιφάνειες.
Πέρα από την ενεργειακή κλάση
Η ενεργειακή απόδοση αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία στις νέες κατασκευές στην Ελλάδα. Ο ΚΕΝΑΚ καθορίζει απαιτήσεις για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, ενώ το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης αποτελεί μέρος των εγγράφων που συνδέονται με την πώληση ενός ακινήτου.
Η ενεργειακή κατηγορία, όμως, είναι μόνο η αφετηρία. Ο αγοραστής χρειάζεται να εξετάσει και πώς επιτυγχάνεται αυτή η απόδοση. Πώς μονώνεται το εξωτερικό κέλυφος; Τι τζάμια έχουν επιλεγεί; Πώς αντιμετωπίζεται ο έντονος μεσογειακός ήλιος; Υπάρχει εξωτερική σκίαση;
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε κατοικίες με μεγάλες γυάλινες επιφάνειες. Μια δυτική γυάλινη όψη μπορεί να προσφέρει εντυπωσιακό ηλιοβασίλεμα, αλλά το περισσότερο γυαλί δεν είναι αυτόματα καλύτερο. Ο προσανατολισμός, τα τζάμια, η σκίαση και η μελέτη ψύξης χρειάζεται να λειτουργούν μαζί.
Το ίδιο ισχύει για τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις. Οι νέες πολυτελείς κατασκευές περιλαμβάνουν όλο και συχνότερα αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, κρυφά συστήματα ψύξης, ανεξάρτητες ζώνες θερμοκρασίας και έξυπνους αυτοματισμούς. Ορισμένες διαθέτουν επίσης μηχανικό αερισμό ή συστήματα ανάκτησης θερμότητας. Καμία από αυτές τις τεχνολογίες δεν κάνει από μόνη της ένα ακίνητο πολυτελές. Σημασία έχει η σωστή μελέτη, εγκατάσταση, ρύθμιση και θέση σε λειτουργία.
Τα συστήματα πρέπει να λειτουργούν αθόρυβα. Ο έλεγχος της θερμοκρασίας πρέπει να είναι εύχρηστος. Ο κρυφός εξοπλισμός πρέπει να παραμένει προσβάσιμος για συντήρηση.
Στην καλή αρχιτεκτονική, η τεχνική μελέτη βρίσκεται παντού, χωρίς να την αντιλαμβάνεστε διαρκώς.
Εξετάστε όλο το κτίριο, όχι μόνο το διαμέρισμα
Είναι εύκολο να αφιερώσετε μία ώρα στο διαμέρισμα και λίγα λεπτά σε όλα τα υπόλοιπα. Σε μια πολυτελή κατασκευή, αυτό είναι λάθος.
Η είσοδος, ο ανελκυστήρας, το γκαράζ, το υπόγειο, οι αποθήκες, οι διάδρομοι και οι χώροι εγκαταστάσεων αποκαλύπτουν πολλά για τη συνολική ποιότητα του έργου και την αντοχή του στον χρόνο. Είναι το γκαράζ προσεγμένο και επαρκώς αεριζόμενο; Είναι στεγνοί οι υπόγειοι χώροι; Είναι οργανωμένες οι τεχνικές εγκαταστάσεις; Υπάρχει πρακτική πρόσβαση για συντήρηση; Συμβαδίζει η ποιότητα των κοινόχρηστων χώρων με όσα υπόσχεται το διαμέρισμα;
Αποκαλυπτικές μπορεί να είναι και μικρότερες λεπτομέρειες μέσα στην κατοικία. Η προσεγμένη ευθυγράμμιση της πέτρας, οι καθαρές ενώσεις διαφορετικών υλικών, τα διακριτικά θυρίδια πρόσβασης και οι σωστά ενσωματωμένες γρίλιες αερισμού δεν αποδεικνύουν από μόνα τους την ποιότητα. Η συνέπεια, όμως, συχνά δείχνει το επίπεδο συντονισμού πίσω από το έργο.
Ένας ιδιαίτερα χρήσιμος κανόνας: κρυφό δεν πρέπει ποτέ να σημαίνει απρόσιτο.
Οι βάνες, τα fan coils, τα φίλτρα και ο υπόλοιπος εξοπλισμός κάποια στιγμή θα χρειαστούν συντήρηση. Μια πολυτελής κατοικία πρέπει να επιτρέπει αυτές τις εργασίες χωρίς καταστροφές στις γύρω επιφάνειες.
Πριν από την παράδοση, ρωτήστε τι έχει πράγματι δοκιμαστεί
Μια τεχνική προδιαγραφή περιγράφει τι προβλεπόταν να εγκατασταθεί. Δεν αποδεικνύει απαραίτητα ότι όλα έχουν τοποθετηθεί, ρυθμιστεί και δοκιμαστεί σωστά.
Για ένα νεόδμητο ακίνητο, ο αγοραστής χρειάζεται να ρωτήσει τι θα παραλάβει μαζί με το σπίτι. Υπάρχουν εγγυήσεις και εγχειρίδια του εξοπλισμού; Θα δοθούν χρήσιμα στοιχεία κατασκευής ή σχέδια της τελικής κατάστασης; Έχουν δοκιμαστεί και τεθεί σε λειτουργία τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης; Υπάρχει σαφής διαδικασία καταγραφής και αποκατάστασης ατελειών πριν από την ολοκλήρωση;
Οι προδιαγραφές είναι η μισή εικόνα. Η σωστή εκτέλεση είναι η άλλη μισή.
Ο τεχνικός και ο νομικός έλεγχος είναι επίσης διαφορετικοί από την οπτική επιθεώρηση του ακινήτου. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει να εξετάσουν τα κατάλληλα έγγραφα, στα οποία μπορεί να περιλαμβάνονται τα εγκεκριμένα σχέδια, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και τα σχετικά στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Ένα όμορφο διαμέρισμα δεν υποκαθιστά τον σωστό έλεγχο.
Τι σημαίνει πραγματικά κατασκευή υψηλών προδιαγραφών
Μια επώνυμη κουζίνα μπορεί να αντικατασταθεί. Το ίδιο και τα είδη υγιεινής, ο φωτισμός, ακόμη και τα μάρμαρα. Το κέλυφος του κτιρίου, η ηχομόνωση, η στεγάνωση, τα τζάμια, ο φέρων οργανισμός και οι μηχανολογικές υποδομές αλλάζουν πολύ δυσκολότερα και με σημαντικά μεγαλύτερο κόστος.
Εκεί βρίσκεται η ουσία της ποιότητας κατασκευής.
Ένα πραγματικά καλοφτιαγμένο νεόδμητο διαμέρισμα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν πρέπει απλώς να εντυπωσιάζει την πρώτη ημέρα. Πρέπει να παραμένει ήσυχο, άνετο, αποδοτικό και λειτουργικό και μετά από χρόνια.
Η ουσιαστική πολυτέλεια δεν είναι μόνο όσα βλέπετε. Είναι και όσα δεν ακούτε, όσα δεν παρουσιάζουν διαρροές, όσα λειτουργούν αποδοτικά και όσα έχουν σχεδιαστεί για να αντέχουν στον χρόνο.
Αυτή είναι η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που απλώς δείχνει ακριβό και σε ένα που έχει κατασκευαστεί με πραγματικά υψηλές προδιαγραφές.
Πηγές & περισσότερες πληροφορίες
Ευρωπαϊκή Επιτροπή / Κοινό Κέντρο Ερευνών — Ευρωκώδικας 8: Αντισεισμικός σχεδιασμός κατασκευών
https://eurocodes.jrc.ec.europa.eu/EN-Eurocodes/eurocode-8-design-structures-earthquake-resistance
Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας — ΚΕΝΑΚ, Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων
https://ypen.gov.gr/energeia/energeiaki-exoikonomisi/ktiria/kenak/
Υπουργείο Περιβάλλοντος & Ενέργειας — Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
https://ypen.gov.gr/energopoieitai-i-ilektroniki-taftotita-ktiriou-apo-1i-ianouariou-2021/
Εφημερίδα της Κυβερνήσεως — Προεδρικό Διάταγμα 41/2018, Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων
ISO 717-1:2020 — Αερόφερτη ηχομόνωση
https://www.iso.org/standard/77435.html
ISO 717-2:2020 — Ηχομόνωση κτυπογενούς θορύβου
https://www.iso.org/standard/69867.html
QUALICOAT — Προδιαγραφές βαφών αρχιτεκτονικού αλουμινίου
https://www.qualicoat.net/main/specifications.html
Το άρθρο αποτελεί γενικό οδηγό για αγοραστές. Τα κατασκευαστικά συστήματα και η απόδοσή τους εξαρτώνται από τη μελέτη, τις προδιαγραφές, την εγκατάσταση και τις συνθήκες κάθε έργου. Όσοι εξετάζουν ολοκληρωμένο ή υπό κατασκευή ακίνητο χρειάζονται ανεξάρτητη νομική και τεχνική συμβουλή κατάλληλη για τη συγκεκριμένη αγορά.
Πάρτε μέρος στη συζήτηση