Το καθεστώς Non-Dom στην Ελλάδα: Γιατί η Αθηναϊκή Ριβιέρα προσελκύει κατοίκους από το εξωτερικό

Για πολλούς αγοραστές από το εξωτερικό, η Αθηναϊκή Ριβιέρα δεν αποτελεί πλέον απλώς έναν προορισμό για δεύτερη κατοικία. Η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη και η ευρύτερη παραλιακή ζώνη προσελκύουν όλο και περισσότερο όσους εξετάζουν μια πιο μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, συνδυάζοντας την αγορά ακινήτου με έναν διαφορετικό τρόπο ζωής και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τη μεταφορά της φορολογικής τους κατοικίας. Τα ειδικά φορολογικά καθεστώτα της Ελλάδας για νέους φορολογικούς κατοίκους προσθέτουν έναν ακόμη λόγο για αυτή την επιλογή. Το άρθρο 5Α προβλέπει εναλλακτική φορολόγηση για όσους μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις, ενώ το άρθρο 5Β αφορά δικαιούχους συντάξεων από το εξωτερικό.

Το καθεστώς Non-Dom του άρθρου 5Α στην Ελλάδα

Σύμφωνα με το άρθρο 5Α, όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις καταβάλλουν σταθερό ετήσιο φόρο 100.000 € για το εισόδημά τους που προκύπτει στο εξωτερικό, ανεξάρτητα από το ύψος του. Η υπαγωγή μπορεί να διαρκέσει έως 15 φορολογικά έτη. Μπορεί επίσης να επεκταθεί σε συγγενικά πρόσωπα που πληρούν τις προϋποθέσεις, με πρόσθετο ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 20.000 € για κάθε συγγενή που εντάσσεται.

Για την υπαγωγή, ο αιτών πρέπει κατά κανόνα να μην ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για επτά από τα οκτώ έτη πριν από τη μεταφορά της φορολογικής κατοικίας του και να πραγματοποιήσει επιλέξιμη επένδυση στην Ελλάδα ύψους τουλάχιστον 500.000 €. Τα ακίνητα συγκαταλέγονται στις επιτρεπόμενες μορφές επένδυσης, σύμφωνα με τις ειδικές προϋποθέσεις του άρθρου 5Α και την ισχύουσα διαδικασία που ορίζουν οι ελληνικές φορολογικές αρχές.

Για έναν αγοραστή από το εξωτερικό που ήδη εξετάζει μια σημαντική αγορά ακινήτου στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η σύνδεση είναι προφανής. Ωστόσο, η αγορά ακινήτου δεν εξασφαλίζει αυτόματα την υπαγωγή στο Non-Dom. Ο αιτών, η επένδυση και η συνολική δομή της πρέπει να πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις, οι οποίες χρειάζεται να επιβεβαιώνονται με εξειδικευμένο φορολογικό σύμβουλο στην Ελλάδα πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Τι σημαίνουν στην πράξη οι 100.000 €;

Μια βασική διευκρίνιση είναι ότι οι 100.000 € δεν αποτελούν το συνολικό ποσό φόρου που οφείλει κάποιος παγκοσμίως. Πρόκειται για την εναλλακτική φορολόγηση στην Ελλάδα, βάσει του άρθρου 5Α, του εισοδήματος που προκύπτει στο εξωτερικό.

Για παράδειγμα, ένα άτομο μπορεί να λαμβάνει επιλέξιμο εισόδημα αρκετών εκατομμυρίων ευρώ από το εξωτερικό, ενώ το ετήσιο ποσό που καταβάλλει στην Ελλάδα βάσει του άρθρου 5Α παραμένει στις 100.000 €. Ωστόσο, η χώρα προέλευσης ενός συγκεκριμένου εισοδήματος μπορεί να διατηρεί δικαίωμα φορολόγησης. Τα μερίσματα από το εξωτερικό ενδέχεται να υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου, ενώ τα έσοδα από ενοίκια ακινήτου στο εξωτερικό μπορεί να φορολογούνται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι ισχύουσες Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας παραμένουν, επομένως, ουσιώδεις.

Το εισόδημα που προκύπτει στην Ελλάδα δεν καλύπτεται από τον κατ’ αποκοπή φόρο των 100.000 € και εξακολουθεί να φορολογείται σύμφωνα με τις ισχύουσες ελληνικές διατάξεις.

Το ξεχωριστό καθεστώς 7% για συνταξιούχους με εισόδημα από το εξωτερικό

Η Ελλάδα προσφέρει επίσης ένα ξεχωριστό καθεστώς, βάσει του άρθρου 5Β, για άτομα που λαμβάνουν σύνταξη από το εξωτερικό, μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα και πληρούν τις σχετικές προϋποθέσεις.

Οι δικαιούχοι συνταξιούχοι υπάγονται σε φόρο 7% στην Ελλάδα για το εισόδημά τους από το εξωτερικό στο πλαίσιο του ειδικού καθεστώτος. Η ρύθμιση αυτή δεν περιορίζεται μόνο στη σύνταξη που θεμελιώνει το δικαίωμα υπαγωγής στο άρθρο 5Β. Το καθεστώς μπορεί να εφαρμοστεί για έως 15 φορολογικά έτη, με την επιφύλαξη των σχετικών προϋποθέσεων και των Συμβάσεων Αποφυγής Διπλής Φορολογίας.

Για συνταξιούχους που έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν χώρα διαμονής και διαθέτουν, πέρα από τη σύνταξη, επενδύσεις ή άλλα εισοδήματα στο εξωτερικό, το άρθρο 5Β μπορεί συνεπώς να αποτελέσει σημαντικό παράγοντα στην απόφαση μόνιμης εγκατάστασης στην Ελλάδα.

Γιατί η Αθηναϊκή Ριβιέρα προσελκύει όσους εξετάζουν το Non-Dom

Τα φορολογικά πλεονεκτήματα σπάνια αρκούν από μόνα τους για να αποφασίσει κάποιος να μετακομίσει. Το ουσιαστικότερο ερώτημα είναι αν θέλει πραγματικά να ζήσει στον συγκεκριμένο τόπο.

Εδώ η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει ένα ιδιαίτερο πλεονέκτημα.

Σε αντίθεση με έναν αμιγώς εποχικό παραθεριστικό προορισμό, η Ριβιέρα συνδυάζει τη ζωή δίπλα στη θάλασσα με την πρόσβαση σε μια μεγάλη ευρωπαϊκή πρωτεύουσα. Η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη και οι γύρω περιοχές προσφέρουν εστιατόρια και καταστήματα που λειτουργούν όλο τον χρόνο, πρόσβαση σε διεθνή σχολεία στην ευρύτερη περιοχή της νότιας Αθήνας, μαρίνες, παραλίες, ιδιωτικές υπηρεσίες υγείας και σχετικά εύκολη σύνδεση με το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών.

Η εξέλιξη του έργου του Ελληνικού προσθέτει μια ακόμη διάσταση, με σημαντικές επενδύσεις σε χώρους πρασίνου, εμπόριο, φιλοξενία, αθλητισμό, υποδομές και νέες οικιστικές γειτονιές.

Για κάποιον που εγκαθίσταται από το εξωτερικό, η επιλογή αυτή διαφέρει ουσιαστικά από την απλή απόκτηση μιας εξοχικής κατοικίας σε ελληνικό νησί. Μπορεί να απολαμβάνει τη μεσογειακή ζωή δίπλα στη θάλασσα, διατηρώντας την επαφή με την οικονομική, πολιτιστική και επαγγελματική ζωή της Αθήνας.

Επιλέγοντας πού θα ζήσετε στη Ριβιέρα

Οι επιμέρους περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας ανταποκρίνονται σε διαφορετικές ανάγκες αγοραστών.

Η Γλυφάδα είναι ιδιαίτερα ελκυστική για όσους επιθυμούν ένα ζωντανό περιβάλλον όλο τον χρόνο, με εστιατόρια, αγορές και εύκολη πρόσβαση τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στο Ελληνικό. Προσφέρει έναν από τους πιο ολοκληρωμένους συνδυασμούς αστικής άνεσης και παραθαλάσσιου τρόπου ζωής.

Η Βούλα έχει πιο οικιστικό χαρακτήρα. Όσοι αναζητούν μεγαλύτερες κατοικίες, ιδιωτικότητα, κήπο και ένα πιο ήσυχο περιβάλλον συχνά τη βρίσκουν ιδιαίτερα κατάλληλη για μόνιμη διαμονή.

Η Βουλιαγμένη ανήκει στο πιο αποκλειστικό τμήμα της αγοράς. Η περιορισμένη προσφορά, το παραθαλάσσιο περιβάλλον και ο καθιερωμένος χαρακτήρας πολυτέλειας προσελκύουν αγοραστές που δίνουν προτεραιότητα στην ιδιωτικότητα, το κύρος και τη σπανιότητα των διαθέσιμων ακινήτων.

Νοτιότερα, η Βάρκιζα προσφέρει μια πιο χαλαρή εκδοχή της ζωής στη Ριβιέρα, διατηρώντας την εύκολη πρόσβαση στην ακτή και στα ευρύτερα νότια προάστια.

Η σωστή επιλογή εξαρτάται, επομένως, λιγότερο από το ποια περιοχή θεωρείται η «καλύτερη» και περισσότερο από το πώς σκοπεύει ο αγοραστής να ζήσει στην Ελλάδα.

Το Non-Dom αφορά τη φορολογική κατοικία — δεν είναι Golden Visa

Η διάκριση αυτή είναι ουσιαστική. Το άρθρο 5Α είναι φορολογικό καθεστώς. Δεν παρέχει ιθαγένεια, δεν αποτελεί πρόγραμμα μετανάστευσης και δεν ταυτίζεται με την ελληνική Golden Visa.

Όποιος εξετάζει τη μετεγκατάσταση μπορεί, συνεπώς, να χρειαστεί να αντιμετωπίσει ξεχωριστά ζητήματα: το δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα, τη μεταφορά της φορολογικής κατοικίας, την επιλεξιμότητα για το άρθρο 5Α ή 5Β και την απόκτηση ακινήτου.

Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανάλογα με την υπηκοότητα και τις ατομικές συνθήκες. Για παράδειγμα, το πλαίσιο διαμονής για έναν πολίτη της ΕΕ είναι ουσιαστικά διαφορετικό από εκείνο ενός υπηκόου τρίτης χώρας που χρειάζεται άδεια διαμονής.

Για τον λόγο αυτό, ο σχεδιασμός για το ακίνητο, τη φορολογία και τη διαμονή χρειάζεται συντονισμό, χωρίς αυτά να αντιμετωπίζονται ως μία ενιαία συναλλαγή.

Μια απόφαση που δεν είναι μόνο φορολογική

Δεν υπάρχει κάποιο συγκεκριμένο «ακίνητο Non-Dom». Για έναν αγοραστή, η κατάλληλη επιλογή μπορεί να είναι ένα σύγχρονο διαμέρισμα σε απόσταση περιπάτου από το κέντρο της Γλυφάδας. Για έναν άλλον, μπορεί να είναι μια ιδιωτική κατοικία στη Βούλα ή ένα προνομιακό παραθαλάσσιο ακίνητο στη Βουλιαγμένη.

Η τοποθεσία, η ποιότητα κατασκευής, η ιδιωτικότητα, η ενεργειακή απόδοση, οι εξωτερικοί χώροι, η στάθμευση και η μελλοντική ελκυστικότητα του ακινήτου στη μεταπώληση εξακολουθούν να έχουν σημασία. Ένα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς δεν μετατρέπει ένα ακατάλληλο ακίνητο σε καλή αγορά.

Η πιο ουσιαστική προσέγγιση είναι, επομένως, να εξετάζονται οι αποφάσεις χωριστά, αλλά με προσεκτικό συντονισμό: ο εξειδικευμένος φορολογικός σύμβουλος αξιολογεί αν η μετεγκατάσταση και η φορολογική δομή εξυπηρετούν τον ενδιαφερόμενο, ενώ ο σύμβουλος ακινήτων αξιολογεί αν το ακίνητο ανταποκρίνεται στις ανάγκες του.

Το ελληνικό πλαίσιο Non-Dom έχει ενισχύσει τη θέση της χώρας ως πιθανής βάσης για ανθρώπους με διεθνή δραστηριότητα και δυνατότητα επιλογής χώρας διαμονής. Η φορολογία, όμως, είναι μόνο ένα μέρος της εικόνας. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα προσφέρει έναν σχετικά σπάνιο συνδυασμό: μεσογειακή παραθαλάσσια ζωή, μια μεγάλη πρωτεύουσα, διεθνείς συνδέσεις και μια αγορά κατοικίας με ολοένα υψηλότερες προδιαγραφές στον ίδιο προορισμό.

Το φορολογικό πλαίσιο μπορεί να στρέψει το ενδιαφέρον κάποιου προς την Ελλάδα. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα τού δίνει έναν λόγο να μείνει.

Πηγές και παραπομπές

Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) — Φορολογικά κίνητρα για νέους φορολογικούς κατοίκους. Επίσημη επισκόπηση των άρθρων 5Α, 5Β και 5Γ.
ΑΑΔΕ – Φορολογικά κίνητρα για νέους φορολογικούς κατοίκους

ΑΑΔΕ — Απόφαση Α.1147/2026. Ισχύουσα διαδικασία και προϋποθέσεις για το άρθρο 5Α και το πλαίσιο των επιλέξιμων επενδύσεων.
ΑΑΔΕ – Απόφαση Α.1147/2026

ΑΑΔΕ — Οδηγός φορολογικών κινήτρων. Επίσημη καθοδήγηση για τα άρθρα 5Α, 5Β και 5Γ, συμπεριλαμβανομένου του καθεστώτος των 100.000 € του άρθρου 5Α και του καθεστώτος 7% του άρθρου 5Β.
ΑΑΔΕ – Επίσημος οδηγός φορολογικών κινήτρων

ΑΑΔΕ — Φορολόγηση εισοδήματος αλλοδαπής προέλευσης. Επίσημες πληροφορίες για το εισόδημα από το εξωτερικό και τις Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας.
ΑΑΔΕ – Εισόδημα από το εξωτερικό και Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας

Το άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί φορολογική, νομική, χρηματοοικονομική ή επενδυτική συμβουλή. Η επιλεξιμότητα και η φορολογική μεταχείριση εξαρτώνται από τις ατομικές συνθήκες, την ισχύουσα νομοθεσία και τις Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας. Πριν από τη μεταφορά της φορολογικής κατοικίας ή την πραγματοποίηση επένδυσης στην Ελλάδα, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να συμβουλεύονται εξειδικευμένους φορολογικούς και νομικούς επαγγελματίες.